1. 各種住宅情報誌で最寄駅名から類似した物件を調べる。
2. 売却物件の付近やその最寄駅の不動産会社の店頭掲示広告をチェックする。
3. インターネットで販売物件情報を検索する。
4. 新聞の折り込み広告で周辺の販売物件を調べる。
5. 投函売り出しチラシ、オープンルームの看板情報を調べる。

情報収集の方法は幾つかありますが、どれも一長一短で、複合的に利用した方がより効果的です。
労力や手間からすると、3番目のインターネットでの検索が一番効率よくできますが、中古の仲介物件情報は新築の販売物件に比べ、あまり多くないのが現状です。
雑誌や新聞折り込み広告等のチェックと合わせた方が良いでしょう。

仲介物件は「購入できる価格が売れている価格」です。より正確に言うならば「広告に出ている物件の10％前後引いた価格が売れている価格」です。
しかし、売ろうとする物件と広告物件の諸条件は違いますし、同条件での買主がそう頻繁に現れることはないので、この価格はあくまでも目安です。
最寄駅、地域、物件の築年数、グレード、内装の程度によって違いがありますので、これから売却する物件の相対レベルを把握することが必要になります。
物件の中には相場よりかなり高い価格で成約しているものもありますが、それはその物件固有の何らかの価値があるからで、地域で特に人気のあるマンションであったり、特別な建築設計であったり、または物件限定で探している特定の買主に特別なメリットがある物件です。

価格設定は大変重要な項目ではありますが、この段階であまり神経質にならない方が良いでしょう。
売却希望価格は、実勢相場から判断するというよりも、「このくらいの手取りを確保したい」といった売り手の希望で考えた方がベターです。
不動産会社へ問い合わせをする前にある程度価格設定をしておけば、安易に不動産会社の提示する価格に従わずに済みます。 また、価格と同時に売却の日程などの最終希望日等があれば同時に決めておきます。

物件の情報収集をある程度済ませたら、次はどこに、どんな不動産会社があるかを調べます。

1. 各種住宅情報誌に最寄駅の物件を掲載している不動産会社
2. 売却物件の付近やその最寄駅にある不動産会社
3. インターネットで類似物件の情報を公開している不動産会社
4. 新聞の折り込み広告を出している不動産会社
5. 投函売り出しチラシ、オープンルーム看板情報を提供している不動産会社

住宅情報誌等の情報やインターネットの情報では、実際の不動産会社の規模や立地、営業内容が掴みにくく、誇大に書かれている事も多いようです。実際に大手不動産関連会社と言う事であっても、現場に行ってみたら、ワンルームマンションに従業員一人というような事もよくあります。
面倒でも実際に足を運んだ方が賢明です。訪問すれば、その会社がどの様な営業内容なのか、どんな広告を出しているのか、従業員はどうか、などがすぐに分かります。

不動産会社と言ってもその種類はたくさんあります。
ここでは中古物件の仲介に関連する不動産会社の種類を幾つか上げてみます。

1. 駅前や通り面の一階にある不動産会社
   いわゆる「街場の不動産屋さん」と言われている不動産会社です。
   昔から地元で営業しているところが多く、主な取扱物件はその会社周辺の賃貸アパート、マンションや、中古マンション、一戸建て等です。
   ほとんどの不動産会社はあまり広告費をかけず、店頭に物件チラシを張り出しています。飛込み客が大半で、従業員もどちらかと言うと年配の方が多いようです。 地域密着・限定の典型です。
   
   
2. 地域限定の中小不動産会社
   ある程度限定した地域内で、賃貸の仲介、管理、売買仲介、買取り等オールラウンドに営業しています。
   ｢街場の不動産屋さん｣と似ていますが、新しく設立されたところが多く ｢昔ながらの〜｣というイメージはほとんどありません。会社の立地があまりよくなくネームバリューもあまりないことから、広告費宣伝には大手に引けを取らないくらいかけています。新興の地域限定型の不動産会社です。
   
   
3. 大手不動産仲介会社
   主要なターミナル駅には必ずと言っていいほど見かける不動産会社です。
   テレビや雑誌など色々なメディアに広告を出してしています。 ネームバリューがあるので物件は大量に集まっているようですが、物件同志の競争もそれなりに激しく、広告掲載できる物件は限られてしまうようです。
   ○○リハウスや○○チェリー21などはチェーン店で、一店ごとに独立した小さい会社の集まりです。名前から大手という誤認をしてしまう会社もたくさん有ります。
   
   
4. 銀行系の不動産仲介会社
   会社名の前に銀行の名前が付いている不動産会社は、ほとんどその銀行系列の会社ですが、中には実際に系列会社であるにも係わらず、全く別名の会社も有ります。
   反対に実際には全く関係のない会社が類似する名前を使っているところも有ります。
   以前は系列銀行の融資先の物件を取り扱うことが多く、取扱地域もあまり特定されていませんでしたが、最近では一般の仲介や地域を絞った営業活動をしています。
   
   
5. マンション分譲会社の仲介部
   元々は自社で分譲した物件の引き取り物件や、買い替え物件を主に扱っていましたが、ここも最近では、営業の間口を広げ、一般の仲介をはじめています。
   しかし、あくまでも自社ブランドの新築販売が主で仲介は副業というのが基本姿勢のようです。
   
   
6. 買取り専門会社
   前述の各不動産会社はそのほとんどが仲介という立場で、買主を見つけ契約をしますが、この｢買取会社｣は自らが買主となります。
   格安物件や優良物件を仕入れて、内装に手を加え転売するのが主流です。
   完全な再販を目的として物件を購入しますので、仲介で成約する価格よりも一段下の価格で取引きされますが、その代わり、売主からの価格以外の条件は柔軟に受け入れてくれます。
   例えば、即日決済や極短期間の決済等も可能です。

ここまでで、ある程度の流通相場の下調べは出来ていると思われますが、ここで不動産会社に実勢相場に合わせた物件の査定をしてもらいます。
一部の鑑定評価を除き、基本的な査定はどこの不動産会社でも無料で行いますから、必要に応じて2〜3社に聞いてみます。
この査定とは「幾らの価格であれば買い手がいるか？」という事ですが、これはなかなか難しく、実際にプロでさえ即答はできません。
最近は不動産会社のネットワーク化が進み、遠隔地の物件でもある程度調べられる様になりましたが、不慣れな地域の物件は地元の不動産会社に問い合わせているのが現状のようです。

査定の方法は各会社によってまちまちですが、最も確実で現実味のある方法を上げておきます。

1. マンションであれば、同じマンション内で過去3ヵ月以内の同階以上、同タイプの他の物件情報をリストアップしそれぞれの物件の値下げ状況や引合い状況を調べる。
   
   
2. 近隣の同年代、同グレードの物件の単価（価格を部屋の広さで割った数値） を調べ平均値を算出する 。
   
   
3. 過去3ヵ月以内の類似物件の成約価格と、それぞれの当初広告表示価格と比較し、指値の実績データを見ます。

1から３のデータを算出し、それらを基に価格を査定する方法が最も現実的です。
不動産鑑定や競売の査定などではあまりこの様な方法は取っていませんが、数値を参考 にしているのは確かです。

不動産会社に物件の売却を依頼する方法は下記の3種類があります。

1. 専属専任媒介契約
   
   
• 不動産会社を１社に限定し、売却の依頼をします。同時に複数の不動産会社に依頼することは出来ません。
• 自分で買主を見つけた場合であっても、その不動産会社を通さずに契約する事はできません。
• 不動産会社はその物件を建設省指定の流通機構へ5日以内に登録し、売主に対し１週間に１回以上、文書での報告を行う義務を負います。
• 売主の都合で契約を途中解約する場合は不動産会社がそれまでかけた費用を負担します。
• 契約期間は３ヵ月以内です。


2. 専任媒介契約



• 不動産会社を１社に限定し、売却の依頼をします。同時に複数の不動産会社に依頼することは出来ません。
• 自分で買主を見つけた場合は、その不動産会社を通さずに契約できます。但し この場合不動産会社がそれまでかけた広告費用は負担しなければなりません。
• 不動産会社はその物件を建設省指定の流通機構へ7日以内に登録し、売主に対し２週間に１回以上、文書での報告義務を負います
• 契約期間は３ヵ月以内です。


3. 一般媒介契約



• 同時に複数の不動産会社に売却の依頼をする事が出来ます。
• 不動産会社は流通機構への登録や売主への報告義務はありません。
• 媒介を結んだ不動産会社を公開する｢明示型｣と非公開の｢非明示型｣の2種類が あります。
• 契約期間は３ヵ月以内です。

不動産会社の行う広告には実に様々なものがありますが、各広告は単独ではなく、複合的に効率よく活用されています。

1. 住宅情報誌
   リクルート社の発行する週刊｢住宅情報｣が主流です。物件が駅別、価格順に掲載されていて物件を探し始めた初期の購読者が多いようです。
   意外にも不動産会社がこれで物件チェックをする事もあります。
   広告掲載料金の割に、問い合わせ件数が多く、大手仲介不動産会社がよく利用していますが、一般媒介物件は同じ欄に複数掲載される恐れがあるので、掲載を敬遠しています。 また坪単価の高い物件もあまり掲載しません。
   
   
2. 新聞折り込み広告
   金曜日の朝刊は不動産広告ラッシュです。カラーの新築物件広告が圧倒的な数ですが、その中に簡易印刷の中古物件のチラシが挟まっています。
   中古物件は 新築と違い、あまりチラシそのものに経費はかけられませんが、モノクロでも効果は大きいようです。しかも、エリアを限定して配布できるのも魅力です。
   オープンルームの開催予告の広告も折り込み広告として配布しています。
   
   
3. オープンルーム開催
   毎週土、日には住宅地の何処かで｢オープンルーム開催｣という看板を見かけます。 ほとんどが空室物件のものですが、中には所有者がお住まい中の物件もあります。
   通りがかりの人や近所で賃貸物件を借りている人などが見に来る事が多く、特にマンションなどは同じタイプの間取りもあり、その中の住人や付近の住人が購入する確立は非常に高いです。
   通常オープンルームは他のチラシと並行して行います。
   
   
4. インターネット
   不動産会社が独自に公開しているホームページで物件情報を掲載しているものや、不動産組合が主催するホームページに共同で掲載するもの等色々とあります。
   物件の概要や間取図面、建物写真等が見られるものや、物件の条件検索が出来たり、希望条件を登録しておくと自動的に物件が送付されるようなものまで様々です。
   インターネットによる情報掲載は費用が安く、広告制作準備期間が短い為リアルタイムの情報公開ができます。 都心の不動産会社ではこういった広告も急速に広まってきていますが、周辺部ではまだ他の媒体の方が圧倒的に多いようです。
   
   
5. 投函チラシ
   郵便ポストに日常的に配布されているのが｢投函チラシ｣と呼ばれているものです。 物件周辺の住人や事務所など購入層のターゲットを絞って配布します。
   購入希望者はこれらのチラシは常時念入りにチェックしていますので広告としての効き目は大きいようです。
   
   
6. 屋外広告
   電柱等に「売りマンション○○万円」という厚紙で掲載している広告です。
   基本的にはこれらの広告は法律上、違法行為ではありますが、大手不動産から中小不動産会社に至るまで日常的に掲示しています。
   最近では地域の風紀を考え、物件の販売終了時には撤去しています。また、商店街等の掲示については、広告掲示の許可を取ったりし、極力迷惑にならないような方法で行われています。 広告の効果は今の所これが一番です。
   
   
7. 店頭広告
   不動産会社の壁や窓ガラスに掲載している昔ながらの広告です。不動産会社によってはいつまでも同じ物件を掲示していたりする事もあります。頻繁に情報を更新している会社の前にはいつも人が立ち止まっていますが、そうでない所は滅多に人が見ていません。

内見の後、物件の購入希望者が購入の申込みをしてきます。場合によっては内見の後数日後となる場合もあります。
｢購入申込書｣は不動産会社によってフォームが多少異なりますが、内容はほとんど同じです。
また、不動産会社が購入希望者に代って代理で｢買付証明書｣というものを提出する場合もあります。この場合は、購入希望者の氏名等の内容はこの段階では明示しません。
｢購入申込書｣の主な事項は以下の通りです。

1. 購入希望価格、手付金の金額等
2. 購入希望者の氏名、住所、生年月日（法人の場合は会社名、所在地、代表者氏名、設立年月日）
3. 職業、勤務先名、勤務先所在地、業種、勤続年数、年収、役職
4. 入居希望日（引渡し希望日）
5. 契約可能日
6. 決済方法（融資を利用、現金決済）

一般的には空欄がないように、すべての項目が記入されています。
最近では価格（値引き依頼）や引渡し条件等の交渉のあることが多くなっています。

購入申込者は申込みと同時に｢購入申込金｣を不動産会社に預けます。
以前は｢預かり金｣と称して、物件を探しに来た人から、具体的な内見などをする前に、とりあえずお金を預かって、契約するまで返さないといった悪徳業者の横行がありましたが、10年ほど前に法律が改正され「物件を特定しない預かり金」は禁止されました。現在では｢申込証拠金｣として、物件を特定した申込金を預かることになっていますので、その物件が万一他で決まった場合や価格交渉が出来なかった場合、申込金はその全額を申込者へ返還する義務があります。
購入申込金は通常、売主には預けず、不動産会社が預かり、購入申込者に預かり証を発行します。

不動産を購入する場合に銀行等の融資を受けて購入される方がいます。
契約書の文面には万一ローンが承諾されなかった場合、契約を白紙解約に出来る条文が入っています。
この場合、契約自体が白紙になりますので、売主は明らかにローンが承認されないような申込み者の場合、注意が必要です。
このローンの特約期間は通常3週間から1ヵ月以内で、この期間中は当然他の買主と契約をすることが出来ません。
特に同時に複数の購入希望者がいた場合、売却のチャンスを失うことにもなりますので、不動産会社と慎重に打ち合わせをしましょう。

内見の日時は購入しようとする方の都合に極力合わせましょう。時間が合わず内見を見送ったりするのは非常にもったいないことです。
内見の時にお部屋を整理整頓しておくのは常識です。また、購入希望者は寝室やトイレ、台所等生活の基盤となる場所を見ますので、洗濯物など見られて困るものは事前に片づけておくのがマナーです。
生活の臭いなども気になるので、生ゴミ等は処分し、換気にも充分気を使いましょう。
売主は｢購入申込書｣を受け取ってからが勝負です。
購入希望価格が表示価格の満額であれば、価格について問題はありませんので返答は即座にします。
ローン条件付の申込みについては、購入希望者の収入や勤務先等を聞いた上で、不動産会社の担当者との打ち合わせが必要です。
極端な言い方をすれば、少々価格が安くても確実に決済できる方と契約した方が無難ということです。
購入希望者は複数の物件を同時に申し込み、最終的に自分の希望条件になった物件に決定する人が大半ですので、回答は早目にします。優柔不断な態度も禁物です。
また、価格については一発回答だけでなく互いに歩み寄ることも必要です。

売買契約時には次の様な書類が必要になります。
契約時に全てが必要なわけではありませんが、最終的には必要ですので用意しておきましょう。

1. 売買契約書、重要事項説明書※
2. 売渡承諾書※
3. 登記済権利証
4. 購入時の重要事項説明書
5. 手付金の領収書
6. 登記簿謄本、建物図面※
7. 土地の賃貸借契約書（物件が借地権の場合）
8. 評価証明書（土地・建物）
9. 固定資産税納付書
10. 実印、印鑑証明書、住民票、資格証明書
11. 賃貸借契約書、入居申込書、家賃入金通帳のコピー（賃貸中の物件の場合のみ）
12. ローン返済の償還表
13. 建物管理規約
14. 物件状況確認書※

※は通常不動産会社が用意します。購入時のパンフレット等があれば用意しておきます。

売買契約書は何処の不動産会社もほとんど同じような内容ですが、契約前は必ず売主自ら確認しましょう。
以下に主な項目を挙げてみます。

1. 売主、買主名
2. 物件名所在地、名称、号室
3. 取引物件の面積
4. 売買価格、手付金の額
5. 引渡日
6. 違約金の金額

契約書の最終部分に特約事項、または特記事項という個別に約束事が記入できる欄があります。

売却物件に付随するものでそのまま残していくものと、撤去するものとを明確にします。
売主、買主で物に対する価値観が違ったり、解釈の相違から思わぬトラブルを招きますので要注意です。
出来れば、売買契約時ではなくもっと前に明確にしていおいた方が賢明でしょう。
たとえば「物件の内装が特に気に入って購入意志を示したのにそれらをすべて持っていかれては困る」、「庭の樹木や造作物が気に入って申し込んだのに」あるいは「こんな物を置いていかれても困る」といった場合もあります。

1. 照明器具
2. エアコン
3. 庭の樹木、造作物
4. 家具、収納、倉庫類
5. 冷蔵庫、オーブン、食器洗機

これらは特に意思表示が必要なものです。