| 売却方法 |
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不動産会社に売却を依頼するには、どんな方法がありますか？ |
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不動産会社との売却依頼契（媒介契）の約方法は3種類あります。
- 専属専任媒介契約
売却の依頼を1社の不動産会社に限定します。複数の不動産会社に依頼することはできません。
契約期間は3ヶ月以内です。
契約をした不動産会社は、建設省指定の流通機構への登録と、売主への1週間に1回以上の報告が義務付けられています。
自分で見つけた買主であっても、不動産会社を通さずに契約する事はできません。
- 専任媒介契約
売却の依頼を1社の不動産会社に限定します。複数の不動産会社に依頼することはできません。
契約期間は3ヶ月以内です。
契約をした不動産会社は、建設省指定の流通機構への登録と、売主への2週間に1回以上の報告が義務付けられています。
自分で見つけた買主であれば、不動産会社を通さずに契約できます。
- 一般媒介契約
売却の依頼を複数の不動産会社に同時にする事ができます。契約期間は3ヶ月以内です。
契約をした不動産会社は、流通機構への登録や、売主への報告の義務はありません。
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媒介依頼の方法はどれがよいのですか？ |
複数の不動産会社に同時に依頼できる「一般媒介契約」の方が有利であるように感じますが、確実に売却をしたいのであれば、「専属専任媒介契約」が一番です。
その物件を1社のみが扱うので、広告費等も十分にかける事ができ、売主との密度も増しますので、正確な状況報告を得られます。ただし、不動産会社の選択は重要なポイントです。
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個人売買はトラブルになりやすいのですか？ |
トラブルにならないケースの方が少ないと思われます。
個人で売買を行えば仲介手数料がかからないので、その分得であるように感じますが、いざ、トラブルになったときにはその何十倍も必要になります。
仮に、個人での売買が成立しそうになった場合でも、重要事項の調査や契約書の作成等は不動産会社に依頼した方が良いでしょう。 |
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どんな不動産会社を選べばいいのですか？ |
不動産会社は「地域限定型」と「首都圏広域型」のふたつのタイプに分けることができますが、売却に関しては「地域限定型」の方が、断然有利です。
地域的な情報や購入希望者の情報も豊富で、広告活動もその地域に集中していますので、効率が良くなります。 |
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大手不動産会社に依頼した方がよいのですか？ |
大手不動産会社が必ずしも良いとは限りません。
大手には売却依頼も多く集まり、売り手同士の競争も激しいために、条件の悪い物件や、見劣りのする物件には積極的な営業活動を行わず、売りやすい物件から順番ということになってしまいます。 |
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| 価格等 |
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売却価格はどのように決めたらよいのですか？ |
適正な価格設定をするためには、相場の把握と経験が重要です。
できるだけ高く売りたいと思うのは当然ですが、極端に高い価格を設定すると、成約の可能性が減るばかりです。
マンションの場合最も簡単な査定方法は、過去3ヶ月以内の同一マンション内、もしくは近隣同グレードマンションの、成約単価を参考にして算出することです。そこから10%引いた数値が目安になります。
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内装リフォーム後の方が高く売れるのですか？ |
その通りです。
内装のリフォームといっても、壁紙やカーペットの張替え、ルームクリーニング程度で十分です。あまり完璧にする必要はありませんし、高価な材料であっても購入者が気に入るとは限りません。
古いエアコンや照明類は外し、キッチンや洗面、浴室の器具で汚れのひどいものは交換した方が良いでしょう。
これだけのことをしても、かかった費用は還元されます。 |
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ローン残高の価格で売りたいのですが？ |
バブル期の住宅ローンで購入した殆どの方は、現在の売却価格でローン残高を償却する事はできません。
基本的には、不足分の自己資金がなければ売却する事もできませんが、銀行によっては不足分の借換えや、担保物件変更等の交渉ができる場合もありますので、まずは、売却を依頼する不動産会社に相談してみると良いでしょう。
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買替えの際、売却と購入はどちらを先にした方がよいですか？ |
売却資金で購入をする方は、もちろん売却が先ですが、売却物件がいくらで売れるのかが大きなポイントです。
売却物件にローンが残っている方も、新規にローンを組む事ができませんので、売却が先かあるいは、購入との同時契約が基本になります。
売却物件に借入がなく、自己資金に余裕のある方は、購入を先行させた方が良いでしょう。 |
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不動産価格は今後上がる見込みはありますか？ |
| 不動産全般を見れば、まだまだ下がる余地や材料もありますが、最近の金利の関係で需要も増えているので、都心部ではやや下げ止まった感があります。しかし、今後の上昇は期待できません。 |
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