| 投資について |
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事業用不動産の利回りとは何ですか？ |
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年間賃料収入から年間管理費を引き、購入価格で割ったものに、100を掛けた数字です。
【例】
月々賃料 100,000円 年間賃料 1,200,000円
月々管理費 10,000円 年間管理費 120,000円
年間収入 1,200,000円 − 120,000円 ＝ 1,080,000円
購入価格 10,000,000円
1,080,000円 ÷ 10,000,000円 ＝ 0.108 → × 100 ＝ 10.8% （年間利回り）
*購入時の仲介手数料や固定資産税、又は礼金や国税の還付金等は計算に入れていません。
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1棟アパートと分譲マンションはどちらが投資向きですか？ |
利回りの面から見るとアパートです。
建物部分の減価償却率も高く、節税にも有効です。しかし、アパートは土地付の場合が多く、価格も高額でそれなりの資金が必要になります。
一方、マンションの方は平均してアパートよりも利回りは下がりますが、ワンルームタイプの小さな物件は、低い予算で投資ができるので魅力です。また、メンテナンスもアパートのように手がかかりません。
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新築マンションと中古マンションはどちらが投資向きですか？ |
| 賃貸用にするのであれば、賃料収入は新築も中古も大差ありません。購入価格等の初期投資額で検討する方が賢明です。 |
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同じ2,000万円なら都心のワンルームと郊外の2LDKではどちらが投資向きですか？ |
都心の物件の方が投資向きです。
賃貸需要の数量が圧倒的に違います。 バブル時には郊外の物件も投資の対象になっていましたが、現在では難しくなっています。郊外での激しい値下げ競争も理由の一つです。 |
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都心部の中で最も投資に向いた場所はどこですか？ |
賃貸需要の豊富な場所である事が、重要なポイントです。
やはり、港区、渋谷区内で交通の便の良い場所がお奨めです。基本的には駅から7〜8分以内が望ましいのですが、広尾、西麻布、松涛といった場所は例外になります。これらの場所は最寄駅が遠いことが周知の事実になっているので、駅からの距離はあまり関係ありません。
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1,000万円の物件と5,000万円の物件ではどちらの投資効率がよいのですか？ |
仮に、両方とも年間利回りが同じであれば、投資資金に対する還元率は変わりません。
賃貸の空室時のリスクは当然高くなりますが、資金的に余裕があれば、5,000万円の方が効率はよくなります。 |
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ローンで購入しても毎月黒字収入になる物件はありますか？ |
たくさんあります。
借入金利が2〜3%で、物件の利回りが7%以上の物件は、月々の賃料の中から毎月のローンの支払をしても手元に残ります。 |
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購入時に現金とローンではどちらが得ですか？ |
節税目的でなければ、やはり金利負担部分のない現金の方が得になります。
しかし、現金では1件しか購入できないけれど、ローンを利用する事で2〜3件の購入ができるような場合は、超低金利の現在、ローンの利用によるメリットは大きくなります。
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ローンで購入した場合、賃料が入らないと困るのですが |
| 最低3ヶ月間は賃料収入がなくてもローンの支払ができる状態が理想的ではありますが、賃貸の家賃保証サービスを受ける事でリスクは回避できます。また敷金は返済用の口座に保管しておく事も肝要です。 |
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事業用のワンルーム、今は買いどきですか？ |
バブル崩壊後10年近く経ちますが、再上昇の兆しはあまり見られません。しかし経済も安定傾向にあり今後も極端な価格の上下はないと思われます。
現在の超低金利の中、ワンルームマンションの実質利回りは、銀行預金金利の50倍以上の物件もたくさん出ていますので、メリットはかなりあります。
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これから購入して、キャピタルゲインを期待できますか？ |
全く期待できないということはありませんが、それを主目的とする事は危険です。
インカムゲインを確保しつつ、節税目的または施設年金代わりと考えた方がよいでしょう。 |
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将来またあのバブル期が来ることはありますか？ |
誰にも予測できないことだと思いますが、現在の経済構造が大きく変化しなければ、あのようなバブル期は99%来ないだろうと、経済学者は言っています。
しかし、バブルの有無に関わらず、今からの不動産投資は確実性があります。 |
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利回り10％以上の手堅い物件を検討していますが損はしませんか？ |
| 残念ながら投資に「絶対」はありません。将来何らかのリスクがあることを前提に検討されることをお奨めします。問題はリスクと利潤の関係や度合いです。物件と不動産会社の選択を誤らなければ、殆どの方は潤っています。 |
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