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青山ベルコモンズ前の
青い看板が目印です。

銀座線『表参道駅』徒歩5分
銀座線『外苑前駅』徒歩2分
東京都港区南青山2-27-22
青山安田ビル2.7.8階　　Map

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青山について
1	青山周辺はなぜ古い建物でも人気があるのですか？

情報収集
2	物件情報はどのようにして集めたらいいのですか？
3	マンションの入居者を調べる事はできますか？

物件内容等
4	賃貸か購入か迷っているのですが？
5	新築か中古か迷っているのですが？
6	古い建物のデメリットは何ですか？
7	マンションの寿命はどのくらいですか？
8	マンションの建替えはできますか？
9	住まなくなった時に損をせずに売れますか？

価格、手数料、ローン等
10	坪単価とは何ですか？
11	広告の価格は値下げできますか？
12	新築物件はなぜ値下げしないのですか？
13	不動産の価格はまだ下がりますか？
14	頭金なしで購入できますか？
15	頭金はどのくらい必要ですか？
16	現金での購入の方が価格交渉しやすいのですか？
17	ローン金利は今後上がりますか？
18	購入時の諸費用はどのくらい必要ですか？
19	なぜ新築物件には仲介手数料がかからないのですか？

青山について
1	青山周辺はなぜ古い建物でも人気があるのですか？
	東京オリンピックの関係で、昭和30年代後半に青山通りが拡張され、周辺の整備が進み、早くから大規模マンションが建設されたために築年数の経ったものが多くなっています。それ以降、ファッションの街として不動の地位を誇る青山は、都心の超一等地に位置する立地条件の良さから、古いマンションであっても、その人気は衰えませんので、取引価格の維持も他の地域とは別格です。新築マンションより高い中古マンションもあります。
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情報収集
2	情報はどのようにして集めたらいいのですか？
	インターネットや住宅情報誌、折込広告、現地看板などをチェックしたり、直接不動産会社を廻って探します。
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3	マンションの入居者を調べる事はできますか？
	マンションは共同住宅ですが、個々のプライバシーは守られています。隣の住人がどんな職業の人かはわかりません。管理人も教えてはくれません。
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物件内容
4	賃貸か購入か迷っているのですが？
	特に引越しが好きであるとか、定期的に転勤があるという方以外は、購入をお奨めします。最近の超低金利では毎月の賃料よりも安いローンの支払で購入できます。賃貸で発生する更新料もなくなり、自分が住まなくなれば賃貸に出すこともできます。
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5	新築か中古か迷っているのですが？
	それぞれのメリットを考えてみましょう。新築のメリットは、新しい事はもちろん最新の機能や設備、また、自分が最初の入居者だという気分の良さもあるでしょう。中古のメリットは、何と言っても立地条件の良さ。余裕のある構造、趣のあるデザインなど色々あります。他の地域では価格が安いというメリットもありますが、残念な事にこの青山ではそうとも限りません。青山周辺は新築物件が非常に少ない地域ですので、新築限定で探すのはとても難しくなります。一方、中古物件は総数が多いので、流通量も豊富です。
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6	古い建物のデメリットは何ですか？
	よく言われるものに水周りのトラブル、水漏れ、排水の詰まり、水道の圧力低下、赤水、雨漏れ等が上げられますが、マンションは通常10年毎に大規模修繕をしていますので、これらは殆ど改善されています。一番のデメリットは修繕積立金が高くなることです。築年数が30年を超える物件は修繕規模が大きく、費用もかさみます。しかし水準以上の維持管理をする上ではある程度はやむを得ません。
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7	マンションの寿命はどのくらいですか？
	法定耐用年数は60年ですが、現在50年以上経過した物件はあまりありません。青山には70年以上経過した同潤会アパートがあり、今でも健在ですが、当時の建築技術や材料の程度はあまり良くなく、直接の比較はできません。一般的なコンクリートの耐用年数は100年と言われています。ニューヨークのセントラルパーク脇には築後120年以上の超高級マンションが今でもたくさんあります。マンションの寿命は単純な年数だけではなく、管理体制に左右されるところが大きいので、一概に言うことはできません。
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8	マンションの建替えはできますか？
	建替える為には、基本的に区分所有者全員の同意が必要です。管理組合の総会が全てを決定しますが、所有者個々の利害関係や、資金的な都合等で、なかなか同意を得る事ができず、実際には難しい事が多いようです。この状況は今後、建築基準法が改正され、建物容積率が緩和される等の建替えによるメリットが増さない限り、変わらないと思われます。多くの場合、建替えよりも大規模修繕の方がメリットが大きいと考え、外壁をタイル貼にしたり、全排水給水管を取り替えたり、最新の設備を導入する事で解決しているようです。
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9	住まなくなった時に損をせずに売れますか？
	物件の状況や価格にもよりますが、購入価格で売却できる保証はありません。売却時には、購入価格と比較するより、賃貸であったらどのくらいの賃料を支払っていたかを考えてみましょう。例えば、購入価格が3,000万の2LDKに4年間住んでいて、その賃料相場が30万円だった場合 30万円×12×4＋60万円（仲介手数料＋更新料）＝1,500万円 3,000万円の物件が4年間で半額になれば、借りていた方が得ということになります。
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価格、手数料、ローン等
10	坪単価とは何ですか？
	売買価格を物件の坪数（面積）で割ったものです。例）　売買価格5,000万円　面積50㎡　の場合　　　　50,000,000÷50＝1,000,000（㎡当り）　　　　 1,000,000×3.3＝3,300,000（坪当り）　⇒　坪単価
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11	広告の価格は値下げできますか？
	個々の物件によりますので一概には言えませんが、既に値下げしており「一切不可」という物件もあります。全ては売主の事情次第ですが、一般的に10%以上の価格交渉は無理と考えた方が良いでしょう。
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12	新築物件はなぜ値下げしないのですか？
	同じ状況の物件を、別々の買主と契約するので、一人だけ値下げする事はできないと考えるからです。ただし、最期に残った一戸などは、表向きは正価でも実際は多少値下げされていることが多いようです。
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13	不動産の価格はまだ下がりますか？
	不動産全般を見れば、まだまだ下がる余地や材料もありますが、最近の金利の関係で需要も増えているので、都心部ではやや下げ止まった感があります。特に人気のある青山周辺では、需要に対して物件数が不足していますので、今後大幅に下がる事はまず考えられません。
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14	頭金なしで購入できますか？
	購入者の仕事内容や収入によっては、100%融資を受けられる物件もありますが、審査は通常よりも厳しくなります。その際にも、仲介手数料や登記に関わる手数料は別途必要になります。
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15	頭金はどのくらい必要ですか？
	一般的には物件価格の10%～20％程度必要になります。新築物件では、10％以下の場合もあります。
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16	現金での購入の方が価格交渉がしやすいのですか？
	ローンを利用する場合よりも多少交渉がしやすいのは事実ですが、売主の事情によりますので、一概には言えません。すぐに現金が欲しいという、売り急いでいる売主の場合は交渉しやすいでしょう。
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17	住宅ローンの金利は今後上がりますか？
	これは誰にも予測できないことだと思います。しかし、多くの金融融資関係者は現在の経済状況から勘案して、この先5年は大幅な動きはないという前提で、住宅ローンの商品プランを作っているそうです。
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18	購入時の諸費用はどのくらい必要ですか？
	必要な費用には、仲介手数料、登記手数料、印紙代、管理費精算金、固定資産税精算金、などがあり、これらは物件価格の7～8％くらいになります。
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19	なぜ新築物件には仲介手数料がかからないのですか？
	新築で自らが売主となる不動産業者は、法律で仲介手数料を受け取れない事になっているからです。しかし、新築であっても販売の形態によって、仲介業者が入る場合は、当然仲介手数料はかかります。
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