不動産会社に連絡する

情報収集の方法は幾つかありますが、どれも一長一短です。

1. 各種住宅情報誌の賃貸版で調べる。
2. 物件周辺の不動産会社を廻ってみる。
3. インターネットで賃貸物件情報を検索する。

労力や手間からすると3番目のインターネットは効率が良いですが、どれかひとつだけよりそれぞれを 複合的に利用すると一層効果的になります。

この段階での情報収集は、これから所有不動産を賃貸するにあたり、以降のステップで賃料条件等を決めていく為の下準備になり、主目的は、これから貸そうとする物件について以下のような、賃料や、条件を客観的に調査する事にあります。

• 現在どんな賃貸物件が広告に出ているのか？
• お部屋の広さと賃料の関係は？
• 新築の賃貸マンションの家賃は？
  

賃貸物件を貸す場合、幾つかの条件を決めなければなりません。以下の条件は賃貸経営の基本的な内容です。

1. 賃料は？
   
   賃貸条件を決める中で一番重要な項目です。
   貸す方は１円でも高く、借りる方は１円でも安くというのがこの賃料です。ステップ１でおよその相場を掴んだと思いますが、駅からの距離や、広さ、築年数、グレードを勘案して、例えば100,000円から120,000円というように20％前後の幅を持って考えましょう。
   賃料は、テナント募集時（媒介契約時）と実際に申込みが入った時（入居審査時）の２回に分けて決定しますので次のステップでもテナント募集の項目でもう一度取り上げています。
   ローンを利用して賃貸物件を購入されている方の場合、賃料をそのローン金額と同額に設定してしまうと、実際の相場から懸離れてしまい、なかなか入居者が決まらずに、長期間空室になることがありますので、あまりそれにこだわりすぎると逆効果になる場合があります。
   
   
2. 管理費（共益費）は？
   
   管理費とは、建物の共有部分の清掃費や電気代、エレベーターのメンテナンス費、管理人の人件費等に充当されるものものです。
   分譲マンションの場合は、各家主が建物管理会社に毎月一定の額を支払い、建物管理会社が管理を代行しています。
   賃貸条件を決める場に合は、募集する月額賃料にこの管理費を含めるか否かを決める必要があります。
   それぞれ｢月額賃料（管理費含む）｣か｢月額賃料（管理費別途）｣という賃料表示になりますが、貸主の収入は前者、後者ともに同額です。
   前者のメリットは、礼金、更新料、敷金などの計算の基礎になるのが、賃貸借契約の月額表示賃料であるため、収入が多少アップする事で、後者のメリットは、表示する金額を下げる事やや借主の契約準備金の額を多少軽減することで、成約率が上がる事です。
   
   例）
   
   礼金2ヵ月、敷金2ヵ月、翌月前家賃1ヵ月、仲介手数料1ヵ月
   
   という一般的な条件の場合、借主が契約時に用意する契約金は、
   
   家賃　100,000円　　（管理費込） 　　　　　　　600,000円
   家賃　 90,000円　　　管理費　10,000円　 　 540,000円
   
   借り手にとっては多少負担が軽減され、借りやすくなります。
   数字のトリックとして月額90,000円＋管理費10,000円の方が安く感じます。
   両者の選択は賃料と管理費の金額のバランス（割合）に依ってメリット、デメリットがはっきりしてきます。
   
   
3. 礼金は？
   
   礼金については最近マスコミ等で「法律的根拠がないものを支払うのはおかしい」、「関東大震災時の古い悪習慣だ」などとと言われていますが、関東地域では未だに貸主の収入の一部となっています。
   ただし、公的資金援助を受けて建築した物件はこの礼金を受理する事が出来ません。
   また欧米諸国にはこの礼金（key Money）という習慣がなく、外国人は承諾をしない事から、外国人向高級賃貸物件には礼金のないものがあります。
   バブル期には礼金３ヵ月でもどんどん入居者が決まっていましたが最近では、賃料の１ヵ月〜２ヵ月分が一般的になりました。
   貸主によっては礼金を１ヵ月にしたり、無しにしたりして、他の競合物件に入居者を取られない様にしているケースもあります。
   ちなみに関西地方では、この礼金制度はありません。
   
   
4. 敷金（保証金）は？
   
   敷金は入居者の賃料滞納時の補填金や退室時の現状回復費用の一部に充当するものとして、賃貸契約時に借主が貸主に預けるものです。
   これは礼金とは異なり、賃貸契約終了時に精算し残金を入居者に返還する義務があります。
   一般的な住居では賃料が20〜30万円位までの物件は賃料の2ヵ月分、それ以上の賃料ものは3ヵ月分が相場です。また新築物件の場合はプラス1ヵ月になることが多いようです。
   事務所の場合は物件の程度や広さなどで2ヵ月から10ヵ月分とかなりの幅があります。
   店舗の場合敷金ではなく「保証金」という名目で預かります。法律的な解釈が多少違いますが、敷金と同性質のものであると考えられています。
   店舗の保証金の相場は地域によって大きく異なり、あえて相場と言うならば賃料の6ヵ月から30ヵ月以上となります。青山地域でも表通りと裏通りでは全く違います。表通りでも特に「青山通り面」、「外苑西通り面」などは別格です。
   
   
5. 契約期間は？
   
   一般住居の場合は契約期間が2年で、入居者の希望により更新が出来るというのが一般的です。
   最近の法律改正で賃貸契約期間満了時の明渡しが容易になり、以前ほど明渡しに苦労する必要がなくなりましたが、現状ではまだまだ借主からの退去申し入れがないと難しいようです。
   転勤者等の一時貸しには契約期間限定で賃貸しますが、期間限定にするとそれだけ入居希望者が減りますので一般の賃貸募集では期間は限定しません。
   
   
6. 契約者（入居者）の限定？
   
   大手の法人契約限定、外資系法人契約の外国人限定（日本人不可）、外国人不可、単身者限定、子供不可、女子学生限定などがの広告を見る事がありますが、条件を限定すればするほど、入居者の枠が狭くなるのは当然です。長期空室のリスクを考えると、出来る限り契約者の限定はつけない方が良いでしょう。
   また、この契約者（入居者）限定は貸主の都合による条件ですが、その中にはほとんど人種差別的なものまであり、不動産会社としても戸惑う事さえあります。
   
   
7. 更新料は？
   
   一般住居の契約では通常2年の更新毎に更新料を支払い、次の新しい契約を締結します。
   この更新料の金額は新賃料の1ヵ月分が主流ですが、最近では貸主が早期入居者確保と長期安定契約を望むことから「更新料無し」の物件も増えてきました。
   
   
8. ペットの飼育は？
   
   最近は都心部のマンション住まいの方でも室内犬や猫を飼いたいという人が増えてきました。しかし、ほとんどの分譲マンションでは管理規約で犬、猫のペット飼育が厳しく禁止されているのが現状です。
   つまり ペットを飼っている人の大半は内緒で飼っており、当然、管理会社や貸主がその事を知れば飼育を中止するか、部屋を退去しなければならなくなります。
   都心部での賃貸物件でペットの飼育が可能な物件はそれだけで入居者が集中し、稼動率100％に近くなります。
   しかし、ペットの飼育許可の裏には近隣の苦情等の対処、退去時のリフォームや消臭等の問題もありますので、個人の一棟マンションやアパートについては、ペットの飼育規約等を作り一定の基準内で許可していくのが望ましいと思います。

「ステップ１」で物件の情報収集したように、次はどこに、どんな不動産会社があるかを調べますが、その方法には下記のような幾つかの手段があります。

1. 書店等で各種住宅情報誌（賃貸版）から賃貸物件の最寄駅周辺の会社を探す。
   
2. 賃貸物件の周辺の不動産会社を廻ってみる。
3. インターネットで賃貸情報を提供している会社を検索する。

住宅情報誌等の文字情報、インターネットの情報では、不動産会社の実際の規模や立地、営業内容が掴みにくく、誇大に書かれている事も多くあり、実際に大手不動産関連会社となっていても、現場にいってみたらワンルームマンションに従業員一人という事もあるようですので、面倒でも実際に足を運んでみた方が良いでしょう。
実際に行ってみればどの様な営業内容なのか？どんな広告を出しているのか？従業員はどうか？などがすぐ分かります。

不動産会社と一口に言ってもその種類はたくさんあります。ここでは賃貸に関連する不動産会社の種類を上げてみます。

1. 駅前や通り面の一階にある不動産会社
   いわゆる「街場の不動産屋さん」と言われている不動産会社です。昔から地元で営業しているところが多く、主な取扱物件は会社周辺の賃貸アパート、マンション、駐車場です。
   多くの会社はあまり広告費をかけずに、店頭に物件チラシを張り出しており、飛込み客が大半です。
   従業員はどちらかと言うと年配の方が多いようです。 地域密着・限定の典型です。
   
   
2. 渋谷、新宿などのターミナル駅にあるアパート・マンション賃貸専門店（アパマン屋）
   アパート・マンション情報誌に格安物件を掲載して集客し、即日契約を目標としているガッツのある不動産会社です。主な客層は学生から社会人単身者で、取扱物件は6万円台から12万円前後が多いようです。
   とにかく広告費をかけますが、貸主が依頼する物件を即広告に出してもらえるはわかりません。物件管理より入居者斡旋の方に力を入れています。
   各沿線に幅広く営業エリアを延ばしており、借主の予算が足りなければ隣の駅、そしてまた3つ先の駅というふうに取り扱っています。
   
   
3. 大手不動産売買仲介会社チェーン各店の賃貸部
   元々は売買の仲介が専門の会社が、賃貸需要の増加に伴い、地域の賃貸物件を揃えて始めたものです。
   その会社で取り扱った売買物件の賃貸や、各チェーン店の取扱物件など、ネームバリューもあって取扱物件数は増えています。
   売買の広告費はかなりかけていますが、賃貸の方は一部の高額賃貸物件を除き、あまりかけていないようです。
   
   
4. マンション分譲会社の賃貸管理部
   自社で分譲したマンションの賃貸斡旋を専業としています。
   一般の賃貸物件の入居者斡旋はほとんどやっていません。
   
   
5. 外国人向高級賃貸物件専門会社
   港区、渋谷区の高額賃貸物件を、外資系企業や大使館関係者等の外国人に紹介する会社です。中には日本人への仲介もあると思いますが、100万円前後の高級賃貸物件は、その大半が外資系企業の社宅向けです。
   従業員も英語が話せる事が大前提で、外国人の習慣や契約の締結方法などの専門知識も豊富です。
   通常40万円以下の物件は取り扱っておらず、都内全域でも10社程度しかありません。Ｅメールやインターネットを通じた営業も常識となっています。

査定の方法は各不動産会社によってまちまちですが、最も確実なものを上げてみます。

1. マンションであれば同じマンション内で過去3ヵ月以内の同階以上、同タイプの他の賃貸物件情報をリストアップしそれぞれの物件の値下げ状況や引合い状況を調べます。
   
   
2. 近隣の同年代、同グレードの物件の賃料単価（月額賃料を部屋の広さで割った数値） を調べ、平均値で算出する。
   
   
3. 過去3ヵ月以内の類似物件の成約賃料を調べ、それぞれの当初広告表示賃料と比較する。

1から３のデータを算出し、それを基に賃料を査定する方法が最も現実的です。

賃貸の入居者募集を依頼する方法には下記の2種類があります。

1. 専任媒介契約
   
   
• 不動産会社を１社に限定し入居者募集の依頼をします。複数の不動産会社に依頼することは出来ません。
• 自分で借主を見つけた場合は、その不動産会社を通さずに契約できます。
• 不動産会社はその物件を、建設省指定の流通機構へ登録し、貸主に対し２週間に１回以上の報告を行う義務があります。
• 契約期間は３ヵ月以内です。


2. 一般媒介契約
   
   
• 同時に複数の不動産会社に入居者募集の依頼をする事が出来ます。
• 不動産会社は流通機構への登録や貸主への報告義務はありません。
• 契約期間は３ヵ月以内です。

不動産会社に媒介依頼をすると数日後には、賃貸物件の入居希望者が入居の申込みをしてきます。
入居申込書は各不動産会社によって多少フォームが異なりますが、内容はほとんど同じです。

1. 契約予定者の氏名、住所、生年月日（法人の場合は会社名、所在地、代表者氏名、設立年月日）
2. 職業、勤務先名、勤務先所在地、業種、勤続年数、年収、役職
3. 連帯保証人の内容（契約予定者と同じ内容）、契約者との関係
4. 同居人氏名、年齢、勤務先、契約者との関係
5. 入居目的、入居希望日
6. 希望賃料、条件、入居時期、賃料発生日
7. 転居理由

以上の内容が通常記入されています。空欄はないようにすべて埋めてあるのが常識です。
最近は広告表示賃料の交渉（値引き依頼）や借主の入居条件等の交渉のあることが多くなっています。

「入居申込書」に基づき勤務先の在籍確認や連帯保証人の意志確認を慎重に行いましょう。
本来、入居審査は貸主が行うべき行為ですが、かなりの熟練を要しますので、実際には不動産会社が貸主の同意のもとに代行しています。審査にあたっては以下の内容を念入りにチェックします。

1. その入居者が毎月の賃料を支払う能力があるか？
2. 万一入居者が賃料を滞納してしまった時に、連帯保証人が代わりに支払う能力、または、責任感があるか？
3. 本来の入居目的は何か？
4. 第三者への名義貸しではないか？
5. 入居者が公序良俗に反する職に携わっていないか？
6. 暴力団や特殊思想団体に関係していないか？

契約時には以下の書類が必要になります。
しかし、ここにあるものすべてがいつも必要とは限りません。必要に応じて借主に要求します。これ以外にも必要と思う書類は提出してもらいます。
※は一般的な住居を貸す場合最低必要とされる書類です。

1. 入居申込書※
2. 源泉徴収票（２年分）や給与明細書（３ヵ月分）※
3. 確定申告書（２期分）※
4. 勤務先又は自営の会社案内※
5. 納税証明書又は課税証明書（２期分）
6. 住民票※
7. 印鑑証明
8. 預金残高証明書（主に店舗契約の場合）
9. 連帯保証人の1.2.3.5.7
10. 連帯保証人確約書（不動産会社が用紙を用意します）

賃貸契約書はどこの不動産会社でもほとんど同じような内容ですが、契約前には必ず貸主自ら確認しておきましょう。

1. 賃料に管理費、消費税は含んでいるのか否か？支払期限は？支払先は？
2. 賃貸契約期間は？更新はできるのか？更新料は？各々の解約の申し入れは何箇月前の通知か？
3. 家賃滞納時の処遇は？連帯保証人の責任の範囲は？
4. 入居人員、入居目的（用途）は？
5. 設備品の修理費は誰が負担するのか？
6. 退室時の現状回復義務と入居者と貸主の負担割合は？
7. 禁止事項は？ペットの飼育、転貸借（又貸し）、無許可の同居、同棲等。
8. 特約事項は？

家賃の滞納も大きく解釈すれば契約違反ですが、それ以外での条件違反の例を挙げてみます。 これらの違反は貸主のみならず他の入居者、他の所有者に迷惑を及ぼす恐れのあることですので注意が必要です。

1. 使用目的違反
   
   契約書には必ず物件の使用目的が明記されています。｢住居｣、｢事務所｣、｢店舗｣などがそれです。住居という名目で借りているのに、無断で事務所に転用したり、ショールーム等に使うのは、明らかな契約違反です。
   但し、最近は住居として借りた物件に、パソコンを１台置いて個人の事務所兼用、としている入居者が多く見受けられますが、そのほとんどが黙認されています。このボーダーラインは会社名の表札を出すことと、頻繁な人の出入りがあるか否かです。
   
   
2. 無許可の同居
   
   契約時には入居人員もはっきりと明記します。
   家族４人で入居している所へ、途中からおじいちゃん、おばあちゃんが同居するようになった場合等も、事前の承諾なしでは契約違反となります。
   
   
3. 転貸借
   
   契約者本人が入居していた部屋を、知人や友人に勝手に又貸ししていても、当初の入居者の名義で毎月の賃料が振り込まれていると気付かないことが多くあります。
   この様なケースは意外と頻繁に起っています。特に貸主が入居者の顔を知らない場合や、貸主が賃貸物件の近くに住んでいない場合に発生しています。
   賃料を通常通り支払っていれば表面上はあまり問題がないように思われますが、賃料の滞納時や何かのトラブル発生時、特に退去の精算時などには大きな問題になります。
   
   
4. ペットの飼育
   
   分譲マンション等では貸主がペットの飼育を禁止しなくても、管理規約で飼育が厳しく禁止されていますが、通常は契約書に明記します。
   室内犬や猫を無断で飼育し、近所から鳴き声や匂い等の苦情があった場合、まず管理人に通知され、その後貸主に注意がきます。
   貸主は責任をもって入居者に飼育を止めさせるか、退室をさせなければなりません。
   カブトムシやカメ、熱帯魚はペットの禁止事項に該当しなケースがほとんどですが、バルコニーで飼育する鳥類（オウム）はペットとして禁止しています。
   
   
5. 石油ストーブ等の使用
   
   木造アパートやコーポの場合、石油ストーブの使用を禁止している貸主がほとんどです。
   寝煙草や石油ストーブが、火災発生の圧倒的な原因であることから、これらの禁止は当然のことでしょう。最近では石油ファンヒーターでも、同様に禁止している貸主が増えました。
   
   
6. 間取り変更、増改築
   
   3ＬＤＫを2ＬＤＫに、2ＤＫをワンルームに、といったように勝手に間仕切りを取ってしまう入居者がいます。
   「実費で撤去し、退室時には実費で原状回復をしても契約違反ですか？」という入居者の声もありますが、これも契約違反です。
   バルコニーに覆いをしてサンルームや子供部屋に転用することも同様です。
   和室を洋間に変更したり、洋間のジュウタンをはがしてフローリングにすることは、たとえ改善であっても貸主の事前承諾が必要です。
   増改築の部分によっては管理組合の承諾を必要とする個所もたくさんあります。
   
   
7. 重量物の搬入
   
   物件によっては大型金庫や鑑賞用の大型水槽等の搬入を禁止しているものがあります。ものによっては数トンの重量になることがありますので、特に構造が木造や軽量鉄骨の場合は注意が必要です。

これまでのように、賃貸経営は常に貸主と入居者が当事者で、その間に不動産会社が仲介するという図式で説明してきました。
たとえマンション一室であっても｢不動産のオーナー｣、｢個人不動産賃貸業｣です。商店主はいつでも主役で、最高責任者です。しかし、ほとんどの方はどこかの会社に勤めていたり、別な仕事を持っており、マンションの管理人のように専業ではいられないのが実状です。
｢賃貸委託管理｣とは簡単に言えば｢貸主の代行業｣です。ほとんどの貸主の業務を請け負います。

1. 入居者の募集、審査
2. 契約、物件の説明
3. 物件の引渡し
4. トラブル、クレームの対応と処理
5. 退室立会い
6. 内装工事に積もり、工事
7. 敷金精算
8. 新規募集

賃貸管理委託の種類は大きく分けて2つあります。両者ともに前項の1〜8の業務は行いますが、違いは毎月の賃料を保証するか否かです。

1. ｢集金代行｣
   入居者に代って毎月の家賃を集金し、集金代行手数料分を引いた分を貸主の指定口座へ振込ます。毎月月末までに家賃を集金し翌月10〜15日に貸主に送金するのが主流です。
   万一家賃が滞納になった場合は貸主に代って催促し、最終的に法的な対処のサポートまで行います。集金代行手数料は概ね月額賃料の５〜10％です。契約は貸主と入居者が直接行い、貸主は礼金や敷金の受領をします。
   
   
2. ｢家賃保証｣
   毎月一定額の家賃が保証されるので、万一入居者が滞納したり、突然空室になった場合でも、一定の賃料が貸主に支払われます。保証額は概ね査定賃料の80％前後です。
   家賃保証をする不動産会社が直接借主となり賃貸借契約を締結し、毎月定額の賃料を貸主に支払うのが主流です。貸主側は敷金、保証金等の預かり金の授受はなく、礼金もありま せん。