資産の運用は、個人個人によって考え方や方法に違いはありますが、資産を増やし、安定収入を得るという大きな目的は同じです。 資産運用の方法には株式投資、高利回りの金融商品等もありますが、ここでは不動産を活用した資産運用を考え、 その効果について取り上げてみます。

1. インカムゲイン
   簡単に言えば、不動産を賃貸することによって得られる収入のことです。
   単純計算でも、1,000万円を年利0.2％の定期預金にするより、利回り年利10％の不動産を1,000万円で購入する方が50倍も多く収入が得られることになります。
   また、年間給与が一定の給与所得者でも不動産を購入することによって自身の収入が増加します。
   バブル崩壊後はこのインカムゲインこそが不動産を活用した資産運用の最大の利点です。
   
   
2. キャピタルゲイン
   不動産を購入し、その後売却した時に得られる売却益がキャピタルゲインです。
   仮に1,000万円で購入した不動産を2,000万円で売却したとすると、その差額1,000万円のことです。
   もちろん、譲渡税や仲介手数料等はかかりますが、インカムゲインに比べて、短期間に利益を生み出します。但し、これは極端に破格で購入した不動産か、又は相場が常に右肩上がりになって初めて成り立つものです。
   バブル期にはこのキャピタルゲインのみが不動産投資の目的であったと言っても過言ではなく、購入した翌日に高値で売却が決まっていたこともよくありました。
   しかし現在では、バブル期の様なことはありませんし、今後も同様なことは期待できませんが、不動産の価格が底を打ち始めた今、長期的に不動産を運用し、売却益を得ることは充分可能です。
   
   
3. 節税効果
   不動産を所有し、賃貸するということは、不動産事業を営むということです。
   当然不動産で収益が出るわけですから、税務上申告の義務が生じます。
   しかしこの収益に対する経費（借入れ金利息、登記料、仲介手数料、 減価償却費、改修工事費等）の計上が認められるようになるので、今まで源泉徴収されていた、給与所得等との損益通算が出来、還付金を得たり、住民税が軽減されるといった節税効果が生じます。 また、贈与や相続の際にも現金（預貯金）や有価証券等に比べ、不動産の方が課税対象額は軽減されます。
   
   
4. 資産形成
   バブル以前、バブル期、バブル崩壊後の現在も「不動産」抜きでの資産形成というものは考えられません。
   仮に、給与所得者が毎月の余剰金を銀行の定期預金に預けていても、10年後の資産は積み立て額の合計であって、自ら増えたということにはなりません。現在の銀行預金では、どんなに高利回りの商品であっても、物価上昇率を考えると目減りしていきます。銀行預金等は無駄使いの予防という程度に考えた方が良いでしょう。
   やはり、前項のインカムゲイン、キャピタルゲインがあってこそ初めて資産形成ができるということです。
   銀行預金は預けた分だけ確実に貯まります。株式は大きく膨らむことがある反面、ゼロになることもあります。不動産の運用は将来値上がりしなくても、毎月の家賃収入による利益で、数十年の内に購入代金の元が取れます。また、これからは大きく値崩れすることも考えられませんし、万一市場価格が半分になったとしても、売却をしなければ実損は発生しません。
   
   
5. 私設年金基金
   日本の財政事情からして、今後15〜20年以内に現在の年金制度は崩壊すると言われています。もし存続したとしても、掛け金の上昇や、支給開始年齢の先送り等が起こりあまり期待はできないでしょう。
   そこで不動産を購入し、自分自身で安定収入を得られる仕組みを形成することによって、将来のリスクを回避し老後の生活を安定させることができるのです。
   老後と言っても60、70歳過ぎのことではなく、50歳以降の極近い将来の事です。
   リストラが米国並みに進み、失業率も上がるであろうこれからの世の中、何らかの自衛手段を持つべきです。
   もし失業したとしても、毎月50万円以上の家賃収入があれば、ほとんどの人は生活していけます。この程度であれば代々の地主でなくても、誰にでも出来るでしょう。
   
   
6. 生命保険の代わり
   不動産を購入する際に銀行等の融資を利用した場合、融資した金融機関（抵当権者）は貸付額と同額の生命保険に自動的に加入します。
   この保険料は通常金融機関が負担し、融資を受けた者が万一死亡したり、重度の障害を被った場合に、融資金額の残額が保険会社によって弁済され、抵当権が抹消される仕組みになっているので、家族は無担保の事業用不動産を相続する事になります。
   
   
7. 社会的信用の増大
   土地神話が崩壊した現在においても、未だ不動産を所有していなければ社会的信用が得にくい世の中です。
   その不動産に多額の抵当権が設定されていたとしても、不動産を所有しているという信用は絶大です。矛盾しているようですがそれが現状です。
   例えば「賃貸の保証人は持家の方にお願いします」と言われたり 、車のクレジットを組む際に「ご所有の不動産をご記入ください」と書かれていたり、普段の生活の中でもよく目にし、おそらく今後もこの様な考え方が大きく変わることはないでしょう。
   住まいは賃貸でも事業用不動産を所有していれば、それがワンルームマンションであっても立派な持家と言えます。

1. 換金性が悪い
   急遽何かで資金が必要になった時に、明日売却してすぐに現金を手にする、というわけにはいきません。
   買い取ってくれる不動産投資家や不動産会社が見付かったとしても「明日までに現金で」などという条件では、一般市場価格の6割程度にしかならないでしょう。
   しかし、即換金性が悪いということであって、全く換金が出来ないわけではありません。
   最低でも1ヶ月程度の期間が必要だということです。したがって不動産の運用に余剰資金の全額を投資するような事は危険です。
   
   
2. 小額資本では出来ない
   自己資本金が数十万円程度の小額では不動産での資産運用は出来ません。
   バブル期には、自己資金無しであっても、購入価格の全額もしくはそれ以上の金額の融資が受けられましたが、現在の正常な経済社会ではそのような事は出来ません。
   本来は全額が自己資金である事が望ましいのですが、現在のような超低金利時代であれば融資を利用してもメリットは充分あります。
   但し、最低でも購入物件価格の10〜15％程度の自己資金は必要です。
   
   
3. 融資返済の義務
   融資を受けて不動産を購入する場合、毎月一定額の返済義務が生じます。
   事業用不動産の購入者の半数は何らかの融資を利用し、その大半が返済に家賃収入の一部を充当しようと考えています。これは家賃収入が毎月きちんとあるうちは良いのですが、万一、賃借人の退出や家賃の遅延、滞納等で家賃収入が滞ったときに、毎月の返済額を支払える収入がないようでは危険です。
   最近では不動産会社が毎月一定額の家賃を保証する「家賃保証システム」の利用者が増えてきています。

不動産を購入する場合、物件の購入価格以外にも諸経費の為の準備金が必要になります。

1. 購入物件代金
   物件のパンフレット等に記載されている金額です。消費税が別途必要になる場合がありますので、注意が必要です。
   融資を利用する場合、アパート経営の為の事業用ローンでの融資額は、物件価格の70％程度が上限です。バブル期は物件価格の150％以上の融資が受けられることもありましたが、最近では利率が低い代わりに貸出し条件が厳しくなってきています。
   
   
2. 仲介手数料
   不動産仲介会社を通して購入する際、物件価格の3％＋6万円（速算方式）に消費税5％を加えた額が仲介手数料になります。
   一般的には契約時に半金、決済時（最終代金支払時）に残りの半金を支払います。
   不動産会社自らが売主となっている新築物件や買取物件等には仲介手数料がかかりませんが、その手数料以上の金額が物件価格に含まれているのが実情です。
   
   
3. 不動産登記手数料
   不動産を購入しその所有権を第三者に主張する為には物件の所有権移転の手続きが必要になり、その際に登録免許税と司法書士への手数料、印紙代等の手数料がかかります。
   金額は「固定資産課税台帳に登録された価格」（売買価格ではありません）に5％を乗じた額です。
   物件の所在地や物件の規模、築年数などによって大きく変わりますので、物件ごとに「評価証明書」を取得しないと正確な金額は出せません。
   参考までに青山の16�uのワンルームマンションで20〜30万円程度が必要になります。
   
   
4. 不動産取得税
   不動産を取得した時に課せられる税金で、登記の有無にかかわらず課税されます。
   「固定資産課税台帳に登録された価格」（売買価格ではありません）に4％を乗じた金額になります。
   この税金は購入後2ヵ月程で納付書が届きますので、支払いはその後になります。
   
   
5. 固定資産税、都市計画税
   購入した日からの固定資産税、都市計画税は買主が負担しなければなりません。
   固定資産税等の税額は「固定資産課税台帳に登録された価格」（売買価格ではありません）を元に一定の利率を乗じて算出されます。
   参考までに青山の16�uのワンルームマンションでは年間8〜15万円程度です。

バブル期には銀行間の貸し出し競争によって、どの銀行でも物件価格の100％融資は常識で、 200％以上の過剰融資も日常的に行われていたので、事業用不動産購入時に自己資金の準備は必要ありませんでした。
バブル崩壊後しばらくの間は事業用不動産に対する融資がかなり制限されていましたが、 最近では再び積極的に融資を取り扱っています。
しかし、現在の融資額は物件価格に対して60〜70％が平均的なところです。 事業用不動産購入の際は住宅ローンが適用されませんのでアパートローンを利用することになります。

借入れの条件や融資金額は次の通りです。

1. 勤続2年以上の安定収入のある方
2. 過去にクレジット等で滞納事故歴のない方
3. 満20歳以上60歳以下の方で銀行の指定する生命保険会社に加入が認められる方
4. 税込み年収の5倍以内
5. 年間の返済額が年収の20〜35％以内の方（年収帯によって異なります。）
6. 購入物件価格の70％以内（原則として）

銀行の個人融資課の窓口で事前打診をすれば3営業日程度でわかります。
事前に具体的な物件や借入れ希望金額を決めてから相談に行くと良いでしょう。

この段階での情報収集の目的は、事業用不動産のアウトラインを知ることです。
この地域のワンルームマンションであれば「価格○○万円、○○�u、月額家賃○○万円、利回り○○％」、 この地域では「○○万円出せば利回りが○○％程度のアパートやビルが購入出来る」というものを掴む程度で十分です。
｢予算・条件｣を具体的に決める前の予備知識や感覚をつけることができれば良いでしょう。
具体的に言うと、青山周辺で１LDKの60�uのマンションはどのくらいの価格で売り出されているか？ その利回りは？ 青山周辺で5,000万円の価格の物件は何�uの広さのものが購入できるか？賃貸で貸すと月々幾らくらいで貸せるのか？などを実際の売り出し広告や賃貸情報のデータ等で知ることです。

事業用不動産を効率よく探すにはコツがあります。
一般住宅の様な雑誌広告や新聞折り込み等の数も少なく、また積極的に取り扱う不動産会社も限られていますので情報の収集は易しくありません。
しかし、初めから賃貸中の事業用不動産を探すのではなく、空室物件を新規に購入し賃貸に出す、という考え方であればもっと楽になります。
次に幾つか一般的な方法を挙げてみます。

1. インターネットで事業用不動産の情報を検索する。
2. ワンルームマンションを常時取り扱っている不動産会社に問い合せをする。
3. 住宅情報誌の事業用不動産のページをチェックする。
4. 購入を希望するエリアの不動産会社を1件づつ廻る。
5. 事業用不動産を購入した知人等に紹介してもらう。

不動産はその性質上、個々に条件が異なり、すべて固有の特徴があります。言い換えれば新築物件で同時に売り出されたもの以外では同一の物件は市場に出ません。
特に中古物件の場合、個々に事情の異なるオーナーがそれぞれの物件の売主として存在します。また、同じ地域に建っているものでもグレード、築年数によってかなりの開きがあります。この様な理由から売出し価格に大きな格差が生じます。
不動産の｢相場｣には様々なものがありますが、ここでの｢相場｣は売出し価格の平均値や成約価格の近似値のことをいいます。
「相場」よりも極端に安いものは物件に何らかの事情があると考えられます。不動産では割安な物件が出て来ることがあっても、格安・激安物件が出ることはほとんどないと思われます。
更に事業用不動産の場合は賃貸の年間利回りによっても価格が大きく左右されます。

事業用の物件を見学する際には、以下のような項目を確認します。

1. 建物の管理はしっかりしているか？
   管理人常駐のマンションが全て事業用に向いているわけではありません。
   管理人が常駐するマンションの場合、毎月の管理費が高くなりがちですので利回りにも影響してきます。
   郵便ポストの周りや、ゴミ置場などが整理されているかもチェックします。自転車置場等も整頓されているか確認しましょう。
   
   
2. ドアの表札やポストの名前は？
   現在賃貸中で部屋の中を見ることが出来なくても、これらをチェックすることでわかることがあります。
   事務所として使用している場合、会社名の表札が無いものや複数の異なった社名が並んでいるものは要注意です。
   後日賃貸借契約書と照らし合わせて、名義が異なる場合等は問題外です。
   
   
3. 他の入居者はどのような人か？
   建物のポストを見れば全体の入居者のアウトラインがわかります。
   事務所が主流であるのか？住居が主流であるのか？等は一目でわかることです。
   また、ポストを見ることで空室の状況も把握できます。あまり空室が多いと賃借人が付きにくい物件である可能性があるので要注意です。
   暴力団関係者の事務所や新興宗教の事務所も敬遠すべき物件です。表札名が政治結社風なものや宗教関係のものも確認しましょう。
   
   
4. 最寄駅は？
   駅からの実際の距離と、広告の距離は表示の方法で異なりますが、その開きがあまりにも大きいものは近道なども探してみます。
   他の乗り入れ線や急行の停車駅かどうか等もチェックしましょう。
   物件から最寄駅までに銀行やコンビニなどの施設があれば、賃貸条件は良くなりますのでこれらもリストアップしてみます。

以下は契約の際に最低必要な金額です。

1. 手付金（購入価格の10％〜20％）
2. 仲介手数料の半金（売買価格の3％＋6万円×1.05÷2）
3. 印紙代（売買価格が5,000万円以下の場合15,000円、1億以下は45,000円）

契約時には印鑑が必ず必要です。夫婦共有名義の場合は、双方の印鑑が必要になります。

売買契約書に署名捺印をする前に、必ず不動産会社の宅地建物取引主任が免許証を提示した上で｢重要事項説明書｣の説明を行う事が義務付けられています。
この説明は売買契約締結の前に行い、基本的に買主にのみ説明するので、売主が立ち会わないケースもあります。
この「重要事項説明書」には以下の内容が記載されています。

1. 仲介する不動産会社の所在地、代表者、免許番号、取引主任者の氏名、登録番号等
2. 契約物件の所在地、号室、部屋の広さ（専有面積）、建物構造等
3. 賃借人の内容、賃貸借契約書の内容等
4. 売主の氏名、住所、登記簿謄本に記載された事項等
5. 取引形態（仲介、代理のどちらか）
6. 売買価格、手付金額、支払期日、ローンの借入れ金額等
7. 契約解除の事項等
8. 物件の管理形態、管理会社名及び連絡先、管理費、積立金の月額、積立金の総積立額等
9. 法令上の建築制限等

この内容は大変重要です。説明を受けて理解出来ない点や不明な点は、しっかりと確認し明確にしておきましょう。

以下は引渡しの際に最低必要な金額です。

1. 売買代金
2. 仲介手数料の半金（売買価格の3％＋6万円×1.05÷2）
3. 登記料（登録免許税、司法書士報酬等）
4. 管理費、固定資産税等の日割精算金

これらは事前に不動産会社から明細が届きますので、質問等があれば決済当日前迄に確認しておきましょう。

物件の所有権移転手続きの申請が終了すると同時に様々な名義変更を行う必要があります。

1. 賃貸借契約書
   賃借人がいる場合、前所有者との間に締結していた賃貸借契約書の貸主の名義を新所有者に変更しなければなりません。
   敷金の預かり証や毎月の家賃の振込先も変更します。
   新所有者が集金方法を不動産会社の集金代行や家賃保証契約に切り替える場合は、ここで以下の名義変更のすべてを不動産会社が代行します。
   
   
2. 管理組合
   分譲マンションの場合、管理組合というものがあります。
   この管理組合に、新所有者の住所、氏名、連絡先、所有する部屋の状況（自己使用か？賃貸使用か？）を提出しなければなりません。
   管理組合によっては前所有者の印鑑が必要になります。また、毎月の管理費の支払は銀行の自動引落になりますのでその手続きもここで行います。
   
   
3. 光熱費
   賃借人がいる場合は電気、ガス、水道の名義変更は必要ありませんが、空室物件の場合は賃借人が決まるまで、新所有者が支払の義務を負います。
   
   
4. その他
   ビルやアパート一棟などの場合、建物設備の保証や定期点検、警備会社との契約の変更、あるいは新規契約をしなければならないものがあります。